Vai financiar imóvel residencial? Conheça as principais linhas de crédito

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A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou, recentemente, diversas mudanças e restrições nos programas para financiar imóvel residencial. A linha Pró-Cotista, a que possui menores juros depois do “Minha Casa, Minha Vida”, foi suspensa até 2018 por falta de recursos e diminuiu para 50% o teto de financiamento para imóveis usados em todas as modalidades de crédito.

Ter a casa própria é o sonho da maioria dos brasileiros e as mudanças do principal banco do país assustou quem estava prestes a dar esse grande passo. Mas não desista de suas ambições! Vale lembrar que bancos privados entraram na concorrência ao diminuir os juros para financiamento depois que o Banco Central cortou a taxa básica de juros para 7,5% ao ano, o menor patamar desde 2013.

Existem diversas opções disponíveis no mercado para financiar imóveis residenciais e tanta variedade, termos técnicos e financeiros podem atrapalhar a compreender como será cobrado o empréstimo adquirido. O blog Dicas do Clube traz as principais informações referentes a financiamento para facilitar sua decisão e correr atrás do seu imóvel próprio.

Quais os tipos de financiamento?

Primeiro, é importante esclarecer que financiamento nada mais é que uma categoria de  empréstimo oferecido por instituições financeiras ou empresas para finalidades determinadas como estudos, automóveis e imóveis. No caso da compra de habitação, o dinheiro cedido pelo banco ou corretora é destinado exclusivamente para um terceiro (construtora, pessoa física, instituição pública) que está vendendo o imóvel o comprador fica em débito apenas com banco.

A instituição financeira cobra juros anuais, determinados no momento da assinatura do contrato, em cima do valor emprestado. Outras taxas compõem o financiamento como: seguros habitacionais de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI), que correspondem de 2,5% a 15% do valor das parcelas; e taxa de administração.

  • Sistema de amortização

Há também dois sistemas diferentes para amortização, ou seja, pagamento do valor inicial emprestado sem considerar taxas e juros. Eles impactam de formas distintas a quitação do seu financiamento. Os mais usados no Brasil são:

  1. Sistema de amortização constante (SAC): A composição das parcelas é calculada pela amortização (valor fixo) e juros (variável) sobre o saldo devedor. Na prática, a soma a ser paga mensalmente é decrescente.
  2. Price: Neste sistema os juros são pré-definidos e prioriza-se pagá-los primeiro. Assim, a parcela é principalmente composta por juros e quantia da amortização é crescente. No entanto, os valores das parcelas são iguais durante todo o tempo do financiamento.

A melhor opção de amortização será a que se encaixa melhor na realidade financeira do mutuário. O Guia do Crédito tem uma ferramenta de simulação online para comparar, na prática, os dois sistemas.

Principais linhas de crédito para financiar imóvel residencial

Os empréstimos destinados ao compra de imóveis novos ou usados são regularizados por três sistemas: Sistema financeiro de habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), programa federal destinado à construção de casas populares.

1 – Minha Casa, Minha Vida (MCMV)

O programa iniciado em 2009 tem a premissa de oferecer uma série de condições melhores para financiamento casas e apartamentos populares para famílias de baixa renda. A Caixa Econômica Federal cobra taxa de juros mais baixas que as oferecidas por outros sistemas de empréstimo imobiliário, como o SFH e SFI, a partir de 5% ao ano.

Em fevereiro de 2017, a Caixa anunciou mudanças no programa como a ampliação do limite de renda mensal e subsídios e expandiu para R$300.000,00 o preço máximo de casas e apartamentos que se enquadram nas condições do programa. Contudo, diminuiu o teto de financiamento para 80% do valor do imóvel. Veja algumas condições no quadro:

Condições de financiamento “Minha casa, Minha Vida” 2017

Faixa Renda Familiar Mensal Teto do subsídio Juros ao ano
1 R$1.800,00
1,5 R$2.600,00 R$47.500,00 5%
2 R$2.600,00 R$29.000,00 5,5%
R$3.000,00 6%
R$4.000,00 7%
3 R$7.000,00 8,16%
R$9.000,00 9,16%

Fonte: Agência Caixa de Notícia e G1

 

Para participar do MCMV, é preciso fazer um cadastro no site do banco. Entenda mais sobre o programa no site da Caixa.

2 – Pro-Cotistas

Programa especial de crédito destinado somente para financiar imóvel residencial, novo ou usado, utilizando os recursos disponíveis pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). É a linha mais em conta para trabalhadores adquirirem a casa própria depois do MCMV, e tem o diferencial de não ser exclusivo da Caixa. O Banco do Brasil oferece taxas a partir de 9% ao ano.

Esta linha de crédito não possui limite de renda mensal como o MCMV, mas exige alguns critérios:

  • Ter contribuído com o FGTS por, no mínimo, 36 meses não consecutivos;
  • Caso a conta esteja inativa, seu saldo deve ter, no mínimo, 10% do valor do imóvel;
  • Não possuir imóvel em seu nome;
  • Não ser titular de outros financiamentos;

Os limites de financiamentos também são vantajosos: até 80% do valor do imóvel novo e 60% na habitação usada de, no máximo, R$ 950.000,00 dependendo da região. Em agosto, o presidente da Caixa anunciou a suspensão da linha de crédito até 2018 devido à falta de recursos. O Banco do Brasil continua a oferecer o financiamento pro-cotista normalmente.

3 – Sistema financeiro de habitação (SFH)

Sistema criado na década de 1960 com a intenção de beneficiar famílias de baixa renda. Contudo, sofreu mudanças ao longo dos anos e, atualmente, bancos públicos e privados praticam os juros médios de 9% ao ano, pouco acima da linha de pro-cotistas e MCMV. O sistema utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), ou seja, o capital para empréstimo oriundo da caderneta de poupança e FGTS.

O prazo para quitação da dívida é o mais vantajoso entre as opções: são 35 anos para pagar o empréstimo. O SFH permite que até 80% do valor de imóveis novos ou usados seja financiado com juros que não podem ultrapassar 12% ao ano. O sistema exige que o imóvel a comprar seja o primeiro com seu nome.

Em fevereiro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aumentou, em caráter temporário, o limite de financiamento pelo SFH para R$ 1,5 milhão. A medida tem validade até 31 de dezembro. Em 2018, o teto volta para até R$ 950 mil, de acordo com a região.

4 – Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Regularizado em 1997, este sistema rege todos os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH. O empréstimo pode ser feito para compra de imóveis com fins residenciais e comerciais, por isso é mais usado por empresários. As principais fontes de recursos provém de investimentos considerados de mercado como fundos de pensão e renda fixa, companhias seguradoras e bancos de investimento.

As regras que definem o SFI são bem diferentes das anteriores supracitadas. Não há teto para o valor do imóvel e o mesmo pode ser até 100% financiado. Por outro lado, o FGTS não pode ser utilizado e não há limite máximo para juros. Contudo, o mutuário tem a flexibilidade para negociação dessa taxa que fica entre 9% e 16% ao ano.

Comparativo entre os sistemas e programas

As opções para financiar imóvel residencial dá a oportunidade ao consumidor de pesquisar e escolher o que será mais vantajoso. Darlan Alvarenga, no G1, fez um comparativo com os sistemas de financiamento e as taxas de juros praticados pelos principais bancos públicos e privados do país em agosto.

tabela comparativa de preços financiamento

Fonte: Site G1

O argumento mais forte na decisão de financiar imóvel residencial deve ser os juros e a forma de pagamento e amortização que mais se encaixa na sua realidade. Faça a cotação com seriedade e não deixe de considerar também a satisfação de outras pessoas que já realizaram empréstimos com as instituições pesquisadas. Se há um percentual alto de reclamações, analise se vale a pena a dor de cabeça para lidar com problemas de relacionamento com banco.

Acompanhe o Dicas do Clube para entender mais do setor imobiliário e acertar na compra da sua casa própria!

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